Стратегический инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости – это важный инструмент для инвесторов и владельцев объектов, которые стремятся повысить максимальную доходность своих активов.
Стратегический инвестиционный консалтинг в области недвижимости действительно представляет собой комплексный подход, направленный на всестороннюю оценку объектов и рыночной ситуации, что помогает Investorам и компаниям принимать обоснованные решения. Главное состояние успеха в этом процессе заключается в детальном анализе, который охватывает несколько ключевых аспектов:
1. **Юридический анализ**: Проверка правовых документов, право собственности, наличие обременений и ограничений, судебные споры, что позволяет избежать юридических рисков.
2. **Финансовый анализ**: Оценка финансовых показателей, анализ доходности, расходов и денежных потоков, что помогает в понимании финансовой устойчивости объекта.
3. **Коммерческий анализ**: Изучение рыночной модели, анализ спроса и предложения, конкурентной среды, а также оценка арендаторов и их стабильности.
4. **Технический и строительный аудит**: Оценка физического состояния объекта, его инфраструктуры и потенциальных затрат на ремонт и модернизацию.
5. **Стратегическое планирование**: Формирование концепции развития объекта с учетом месторасположения, трафика и потребностей рынка, а также анализ вариантов ротации арендаторов и улучшения tenant mix.
6. **Проведение due diligence**: Комплексные проверки с целью выявления рисков и потенциальных проблем, которые могут повлиять на инвестиционное решение.
7. **Финансовое моделирование**: Разработка сценариев «AS IS» (текущее состояние) и «TO BE» (будущее состояние) для определения потенциальной доходности и выгодности проекта.
8. **Управление проектом**: Организация процесса строительства и ремонта, включая контроль за исполнением работ и соблюдением графиков.
9. **Консалтинг по эксплуатации**: Включает в себя оптимизацию процессов управления объектами, автоматизацию, реконцепцию и обновление бизнес-процессов.
10. **Кадастровый и налоговый аудит**: Снижение кадастровой оценки, поддержка в переговорах с государственными органами и экспертиза.
11. **Содействие в финансировании**: Помощь в получении кредитов, перекредитовании и изменении условий кредитования.
12. **Медиация**: Проведение переговоров с контрагентами, чтобы обеспечить лучшие условия для сделок.
В условиях растущей сложности и конкурентности на рынке недвижимости, надежный стратегический инвестиционный консалтинг становится необходимым для инвесторов, стремящихся минимизировать риски и максимизировать прибыль. Экспертное мнение специалистов, имеющих значительный опыт, помогает обеспечить стратегическое сопровождение на всех этапах инвестиционного процесса, что способствует успешному и безопасному осуществлению сделок.
Кому может быть интересен инвестиционный консалтинг?
Ваше описание целевой аудитории для услуг стратегического инвестиционного консалтинга во многом отражает реальные потребности инвесторов и собственников недвижимости в текущих экономических реалиях. Ниже приведены уточнения и расширения по каждому из выделенных сегментов:
1. **Инвесторы, готовые вкладывать в российскую недвижимость**: Такие инвесторы часто ищут актуальные и прибыльные сегменты, далеки от погружения в изменения рынка. Здесь особенно ценны услуги анализа текущих трендов рынка и подбор инвестиционных проектов с высокой доходностью.
2. **Инвесторы с существующими активами**: У этих инвесторов могут возникать вопросы по оптимизации управления активами или по анализу причин неэффективности. Консультирование по вопросам реинвестирования, улучшения арендного потенциала и повышения рыночной стоимости недвижимости станет актуальным.
3. **Инвесторы, выбравшие активы для инвестиций**: Проведение due diligence и детальная рыночная оценка помогут определить соответствие объектов ожиданиям инвесторов и выявить риски, которые могут повлиять на будущее доходность.
4. **Инвесторы на этапе приобретения**: Экспертная оценка и анализ могут служить дополнительной гарантией для инвесторов, которые хотят быть уверенными в своем выборе и потенциально могут помочь в снижении стоимости на стадии переговоров.
5. **Инвесторы на торгах**: Для этой категории важно иметь четкое представление о реальной рыночной стоимости объектов и о пределе допустимой цены. Консультанты могут помочь проанализировать финансовые перспективы на основании исторических данных и текущего спроса.
6. **Собственники объектов недвижимости**: Для собственников важно иметь ясное представление о том, как правильно позиционировать свои активы на рынке, а также о стратегиях, которые могут способствовать увеличению их стоимости перед продажей, включая возможные подходы к реконцепции или улучшению объектов.
7. **Собственники для оценки стоимости активов**: Необходимость в стратегическом партнёрстве и привлечении дополнительных ресурсов для реализации проектов также играет важную роль. Оценка стоимости существующего актива и разработка стратегии для его успешного развития могут стать основой для новых совместных проектов.
Таким образом, услуги стратегического инвестиционного консалтинга охватывают широкий спектр потребностей, направленных на повышение инвестиционной привлекательности и минимизацию рисков в секторе недвижимости. Каждая категория клиентов получает индивидуализированный подход, что позволяет более эффективно достигать поставленных целей и максимизировать доходность.
Схема работы для инвесторов и собственников
Ваше описание услуг для инвесторов и собственников недвижимости является четким и структурированным. Оно демонстрирует, как ваша команда может помочь в различных аспектах инвестиционного процесса и реализации активов. Ниже представлены дополнительные уточнения и рекомендации по каждому из пунктов, что может повысить эффективность вашего предложения и привлечь внимание потенциальных клиентов:
### Для инвесторов:
1. **Определение целей и задач Заказчика**: Важно не только определить цели, но и проанализировать рисковые факторы, прежде чем приниматься за поиск объектов. Данная информация поможет сформировать четкое направление для поиска.
2. **Оценка параметров и критериев поиска**: Рекомендуется включить анализ текущих рыночных тенденций и возможных сегментов для инвестирования. Это поможет Заказчику понять, какие объекты могут принести наибольшую выгоду.
3. **Подбор вариантов и оценка инвестиционного потенциала**: Подключение анализа конкуренции и оценка возможных сценариев доходности (оптимистичный, реалистичный, пессимистичный) может добавить ценность в эту стадию.
4. **Определение финального варианта, подготовка концепции и финансовой модели**: Важно учитывать юридические и налоговые аспекты, которые могут повлиять на инвестиционную привлекательность объекта.
5. **Проведение DD и финализация концепции**: Оценка не только финансовых, но и коммерческих рисков позволит создать более надежную стратегию. Важен также анализ возможных путей выхода из инвестиции.
6. **Медиация переговоров**: Полезно отметить, что опытные посредники могут не только упростить процесс, но и помочь в получении более выгодных условий.
7. **Выбор подрядчиков и контроль СМР**: Включение рекомендаций по выбору надежных подрядчиков и контрольных точек для оценки прогресса работ может предотвратить множество проблем в будущем.
8. **Организация реализации проекта**: Система мониторинга и отчетности о результатах сдачи в аренду или продаже может помочь оптимизировать процесс и соответственно повысить доходность.
### Для собственников:
1. **Комплексный анализ объекта**: Включение анализа местоположения и конкурентных объектов поможет определить уникальные преимущества вашего актива.
2. **Разработка стратегии реализации**: Важно также рассмотреть возможные направления для модернизации, которые могут увеличить привлекательность объекта.
3. **Поиск покупателей и арендаторов**: Расширение канала поиска с использованием как собственных ресурсов, так и брокерских компаний может ускорить процесс.
4. **Организация структуры отдела продаж**: Подробная разработка бизнес-плана для отдела продаж, включая стратегии маркетинга и привлечения клиентов, может существенно ускорить реализацию.
### Завершение:
Отличная идея связать потенциальных продавцов с вашей командой и инвесторами. Упоминание о заинтересованности в приобретении объектов определенного размера и области поможет создать четкие ожидания у ваших клиентов.
### Контактная информация:
Добавление призыва к действию и четкой контактной информации, как у вас, — это отличный шаг. Это способствует установлению связи, что важно для бизнеса, который зависит от доверительных отношений.
Руководствуясь приведенными рекомендациями, вы сможете более эффективно представить свои услуги и привлечь интерес целевой аудитории.
Наши Кейсы
Полное сопровождение проекта по приобретению имущественного комплекса
Результаты:
- В соответствии с тех заданием Заказчика был осуществлен поиск необходимого объекта недвижимости, выбран подходящий под требования объект;
- Проведены предварительные переговоры с собственниками комплекса, подписаны NDA и Term sheet;
- Организована процедура комплексного Due Diligence (юридический, финансовый, бухгалтерский, технический, коммерческий);
- Организовано проведение полной инвентаризации материально-технического обеспечения оборудования и самого комплекса;
- Подготовка финального заключения для инвестора, включая инвестиционную модель и риск-анализ на основании DD;
- Проведены финальные переговоры, определена структура сделки, организована подготовка, подписание и регистрация ДКП;
- Организована процедура передачи имущественного комплекса с оборудованием в полном соответствии с инвентаризационной документацией.
- Проведение комплексного DD позволило снизить на 12% стоимость покупки актива, а инвентаризации оборудования — запустить производство в кратчайшие сроки после приобретения объекта.
Формирование концепции объекта недвижимости, формирование проекта, заполнение арендаторами
Результаты:
- Проведен комплексный анализ релевантного субрынка, на основании которого разработана концепция объекта недвижимости, учитывающая особенности здания, локации, предусмотрены необходимые особенности планировки, в соответствии с требуемыми нормативами;
- Проведены предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, экспертами в профильном субрынке концепции проекта для формирования более корректных планировок, с учетом необходимых технических требований будущих арендаторов;
- На тендерной основе выбран ряд подрядчиков, для проведения необходимых видов работ по техническому оснащению здания;
- По всему комплексу работ проведен технический надзор за выполнением СМР, который позволил сократить сроки готовности объекта;
- Осуществлен поиск и подбор необходимых в соответствии с концепцией арендаторов, согласованы и подписаны договора аренды, заполняемость на момент открытия проекта составила 100%;
- Оказано содействие в поиске и привлечению необходимых сотрудников для обеспечения функционирования и развития проекта
Построение финансовых моделей
Финансовое моделирование и построение прогноза денежных потоков является важнейшим и неотъемлемым аспектом стратегического когсалтига. Уже на начальных этапах реализации любого проекта инвестор должен понимать потенциальный эффект от вложенных средств. Составление финансовой модели для каждого проекта необходимо, так как именно в ней отражены общий объем затрат на реализацию проекта, источники финансирования, планируемый от реализации проекта доход, а также эффективность проекта и сроки окупаемости. А единый принцип построения позволяет с легкостью сравнивать экономические аспекты различных проектов, предоставляя Инвестору полную картину по каждому проекту. Проводимый анализ чувствительности показателей эффективности позволяет понять предельные значения ключевых параметров для инвестора, при которых проект может оставаться интересным и экономически целесообразным, а также определить пути возможного повышения эффективности и ликвидности проекта. Для проектов реновации строится специальная модель в состоянии «как есть AS IS» и прогноз в соответствии с гипотезами развития «как будет TO BE», что позволяет оценить динамику экономических параметров для различных прогнозов развития проекта, позволяя выбрать наиболее эффективный для Инвестора.
Реализация объекта недвижимости по согласованной модели
- Сформирована структура и команда проекта в соответствии с согласованной моделью реализации нежилого здания путем деления его на отдельные офисы с продажей их в розницу (участие в проекте).
- Проведен комплекс работ по формированию отдельных объектов недвижимости с учетом существующих планировок, адаптированных для разделения проекта на блоки.
- Проведены детальные маркетинговые и рекламные проработки, направленные на увеличение эффективности вложенных в рекламу средств и увеличение конверсии «звонок-сделка».
- Сформирована структура отдела продаж конвейерного типа с четкими полномочиями и индивидуальной мотивацией каждой рабочей группы.
- Организовано расширение каналов реализации объектов – формирование группы по работе с агентствами, брокерами для большего охвата потенциальных покупателей.
Результаты: досрочно исполнен план продаж проекта с результатом реализации на уровне 60 000 кв. м в год, при продаже офисов в розницу лотами 80 – 150 кв.м.
Разработка и реализация инвестиционного продукта для девелоперской компании
В 2019 году, когда были введены обязательные для застройщиков эскроу счета, возник временный период, при котором у ряда девелоперов потребовалась дополнительная ликвидность. Был проведен ряд переговоров с основными игроками рынка и по итогам которых был сформирован продукт – оптовые пулы квартир от 2000 кв. м. с дисконтом при 100% оплате. Этот продукт был упакован, протестирован и представлен на рынок. В течении 2 месяцев с начала реализации был найден первый клиент, — инвестиционный фонд и проведена сделка по продаже оптового пула квартир в одном из центральных московских жилых комплексах.
Результат: Девелопер получил необходимое в данный момент финансирование, а инвестиционный фонд приобрел высокодоходный (более 28 % годовых) продукт, ликвидный для последующей продажи в розницу.
Реконцепция помещений, перепрофилирование
В собственности у Заказчика находилось торговое помещение, площадью 450 кв.м., которое занимал хозяйственный магазин. Помещение досталось Заказчику по наследству и было изначальное желание сохранить все как есть, без изменения планировочных решений и концепции торгового объекта. Помещение расположено в хорошей локации, в пешеходной доступности от станции метрополитена, имеет несколько отдельных входов. Большая часть помещения была сдана отделами под мини хозяйственные магазины. После проведения ряда встреч собственник- заказчик принял решение сдать или продать помещение целиком.
После комплексного анализа рынка, детального изучения планировки помещения и ее возможностей для трансформации под современный, необходимый, а главное востребованный формат в данной локации – продуктовый гастроном, заказчику было сделано коммерческое предложение по трансформации помещения. Был осуществлен комплекс работ по трансформации помещения, включая капитальный ремонт, увеличение электрической мощности, замена и ремонт витринных окон, входной группы, осуществлена полная перепланировка под требования операторов продуктовых сетей. Подбор и заполнение арендаторами помещения с общим арендным потоком превышающий на 110% бывшую арендную плату до реконцепции. После заполнения объекта арендаторами, помещение было продано по цене в 9 ГАП.
Результат: Расчетная стоимость помещения по ГАП до проведения работ по реконцепция и адаптации помещения 65 млн. рублей, стоимость ремонта и доп.затрат 10 млн. рублей, период ремонта, заполнения арендаторами и продажи готового арендного бизнеса 4,5 месяца, продажа за 120 млн. рублей. Чистая прибыль проекта 55 млн руб.
Оценка предлагаемого на торгах объекта, изучение его характеристик, перспектив, обозначение рекомендуемой максимальной цены
В соответствии с согласованными с Заказчиком критериями поиска инвестиционного объекта, команда осуществляла подбор объектов, как в открытых источниках, так и скрининг торгов. В процессе рассмотрения вариантов был выбран вариант продажи здания 1800 кв. м. на торгах ДОМ.РФ с начальной стоимостью 45 млн. рублей. Здание в состоянии, требующем восстановления, отключенное от всех коммуникаций, но расположенное в достаточно перспективной локации массовой жилой застройки. После изучения торгового окружения, перенасыщенного торговыми помещениями микрорайона (в прямом окружении 700 метров было 6 продуктовых магазинов, включая 3 Пятерочки), рассмотрения потребности жителей данного района в объектах торгового назначения было принято решение отказаться от концепции проекта мини торговый центр. Была построена финансовая модель строительства гостиничного – апартаментного проекта с торговыми помещениями на первом этаже. По итогам модели было согласовано решение, что на торгах данный объект можно приобрести не дороже 85 млн. рублей, так как требуются существенные денежные инвестиции в ремонт, в том числе из-за полного отсутствия всех инженерных коммуникаций. Период реализации проекта выходил за рамки 1 года. Конечная стоимость при продаже проекта после ремонта в розницу была подсчитана на уровне 250/270 млн. руб. Общие затраты на восстановление и ремонт здания, отделку и реализацию были оценены в 110 млн, период проекта 1,5 года, выход из проекта с более чем 25 % доходностью. (260-110-85=65 млн за 1,5 года)
Результат: Торги закрылись по существенно более высокой цене (127 млн. руб.), что позволило инвестору избежать приобретения здания по завышенной цене. Средства инвестора будут вложены в другой проект с более быстрым сроком реализации и меньшими рисками.
