Легализация самовольной постройки

Владелец здания или помещения может и не подозревать, что его собственность может обладать признаками самовольного строительства, а следовательно существует большой риск потерять постройку если ее не легализовать. Мы расскажем по каким признакам постройки квалифицируются в качестве самовольных и как узаконить самовольную постройку в Саратове и области.

Для получения дополнительной информации нажмите на интересующий вас раздел:

• Заключение о соответствии для ГИН
• Паспорт безопасности ММПЛ
• Разработка архитектурно-градостроительного решения
• Экспертиза строительная самовольной постройки

Строгое регулирование градостроительной деятельности безусловно имеет свои плюсы, однако обратной стороной этого регулирования является сложность в получении тех или иных разрешений и согласований, в связи с чем некоторые лица пренебрегают ими и строят, либо изменяют здания, строения и сооружения в обход установленных требований. Построенные таким образом объекты с точки зрения закона являются самовольными и по закону подлежат либо сносу, либо к легализации, т.е приведению в соответствие с разработанной градостроительной документацией (ПЗЗ, ППТ). Таким образом, вопрос сохранения самовольных построек в последнее время стал наиболее актуален. Если вы столкнулись с такой проблемой то данный материал однозначно будет для Вас полезен. Расскажем все про легализацию постройки через суд и процедуру узаконивания через комиссию ГЗК.

Цели и задачи проведения стройэкспертизы

Законодателем сформулированы следующие признаки при наличии которых строение будет считаться самовольнопостроенным:

1. Здание возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке (ст. 7 ЗК РФ), либо разрешенное использование земельного участка не предполагает на нем строительство данного сооружения. Приведем примеры: 1) строение возведено на земельном участке, который относится к землям лесного фонда, но при этом не относящаяся к созданию лесной инфраструктуры (за небольшими исключениями) будет являться самовольной; 2) на земельном участке с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство построен многоквартирный дом, такой дом будет также считаться самовольной постройкой.
2. Строительство без получения на то соответствующего разрешения или согласований. На практике часто встречаются ситуации, когда здание или пристройка к нему строится по разрешению, однако в процессе подготовки исходно-разрешительной документации не были получены нужные согласования, в таких случаях разрешение на строительство отменяется и уже построенное сооружение будет считаться самовольным.
3. Если при строительстве допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. В частности, к существенным нарушениям относятся нарушения влияющие на безопасность людей и окружающей среды (нарушения Технических регламентов).

Важно знать! Для признания постройки самовольной, достаточно наличия лишь одного из трех вышеприведенных признаков.

Выявлением таких построек в Российской Федерации занимается Госинспекция по недвижимости, проводя проверку соблюдения земельного законодательства. По результатам проверки в случае выявления самовольной постройки собственник привлекается к административной ответственности. Затем такое здание, как правило, включается в Приложение №2 или Приложение №3 к постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Во втором приложении содержатся незаконно размещенные капитальные объекты, на которые имеется право собственности или которые поставлены на кадастровый учёт, в третьем же приложении содержатся сооружения без зарегистрированных прав собственности (их снос производится без суда в кратчайшие сроки силами подведомственного Госинспекции — ГБУ «МКМЦН»).

Если же строение находятся на территории общего пользования или в охранных зонах линейных сооружений (ЛЭП, тепловые сети, сети водоснабжения, канализации и т. д.), то они включаются в Приложение №2 к постановлению Правительства Москвы №829-ПП (перейдя по ссылкам можно проверить есть Ваш объект в перечне или нет, но учитывая редкую актуализацию данных приложений сильно ориентироваться на них не стоит).

Как можно легализовать самовольную постройку?

Текущее законодательство предусматривает всего лишь 2 способа защитить свои права на недвижимость и отвечает на вопрос как узаконить самострой:

1. Административный порядок легализации через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). Данный способ существует только в Москве и позволяет сохранить здание, уплатив штраф в бюджет города.
2. Судебный порядок при защите права собственности. Если органами власти подан иск о сносе вашего здания и не получается его сохранить с помощью ГЗК (есть ряд критериев по которым объект недвижимости не может быть рассмотрен и сохранены таким путем), то единственным способом, отстоять право собственности, возможно лишь путем правильного построения стратегии защиты своих прав в суде, с которой справятся только опытные юристы.
3. Судебный порядок при отсутствии прав. В данном случае можно действовать двумя путями: выходить с иском к администрации за признанием права собственности, либо же пытаться зарегистрировать строение в Росреестре и затем оспаривать отказ в регистрационных действиях.

Легализация самовольной постройки через суд

Данный способ позволяет сохранить право собственности на свой объект (если оно уже имеется), либо защитить свою недвижимость от сноса обратившись с исковым заявлением о признании права собственности на строение и попросив суд наложить обеспечительные меры в виде запрета демонтажа на период судебного разбирательства. На практике с исками о сносе самостроя выходят органы местной власти, а если право на сооружение еще не зарегистрировано, то в этом случае собственник земельного участка сам может обратиться в суд с иском о признании права собственности и легализовать самовольную постройку, при этом рекомендуем вместе с исковым заявлением приложить Заключение строительной экспертизы, которая для суда подтверждает безопасность здания. Руководствуясь п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. в рамках рассмотрения подобного рода споров суд в большинстве случаев назначает судебную строительно-техническую экспертизу и как правило выносит на исследование следующие вопросы:

• Соответствует ли спорное строение градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?
• Угрожает ли самовольная постройка жизни и здоровью граждан?
• На практике в зависимости от исковых требований и позиций сторон по делу очень часто при назначении экспертизы добавляют еще и такие вопросы:
• В результате каких работ возник спорное сооружение (новое строительство, реконструкция, перепланировка, переустройство и пр.)?
• Является ли постройка объектом капитального или некапитального строительства?

Важно отметить! Исковая давность по делам о самовольных постройках (по общему правилу — 3 года) не применяется в случае если такая постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан.

В зависимости от выводов экспертов приведенных в Заключении суд выносит свое решение: либо отказать в иске о сносе самовольной постройки и признать право собственности (что фактически легализует объект), либо принять иск и признать постройку самостроем, право собственности отсутствующим и в месячный срок освободить земельный участок путем сноса.

Легализация самостроя в Москве через ГЗК

Благодаря усилиям властей в Москве сложился уникальный порядок, который позволяет собственникам объектов построенных или реконструированных с отклонением от установленного порядка, проще говоря самовольно возведенных, легализовать свою недвижимость в административном порядке через Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (ГЗК). 

Для легализации необходимо обратиться в инспекцию по недвижимости г. Москвы с заявлением о сохранении объекта в существующих габаритах с обязательством уплатить полагающиеся штрафные санкции в бюджет г. Москвы. Далее, если Госинспекция положительно рассматривает данный вопрос, то собственнику направляется письмо с требованием предоставить в адрес Госинспекции по недвижимости документы для легализации самовольной постройки:

• Заключение о соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам и о том, что вышеназванные строения не создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в соответствии с требованиями действующего законодательства;

Важно отметить! Фактически данное Заключение представляет собой досудебную экспертизу по следующим вопросам:

• Соответствует ли спорный объект градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?
• Угрожает ли спорный объект жизни и здоровью граждан?

• Буклет с архитектурно-градостроительным решением ОКС;
• Паспорт безопасности места массового пребывания людей, оформленный в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.03.2015 №272;
• Согласования размещения объекта в существующих габаритах с балансодержателями сетей охранные зоны которых нарушены (АО «Мосводоканал», ПАО «МОЭК», ГУП «Мосводосток» и пр.).

Собрав полный комплект документов собственник направляет их электронный образ в формате ПДФ (.pdf) на адрес электронной почты gin_legal@mos.ru. Затем объект выносится на рассмотрение комиссии МГК, далее на рабочее рассмотрение в МКСИ, а затем на рабочую группу ГЗК. Пройдя все этапы и получив положительные решения, рассматривается на комиссии ГЗК, которая принимает решение о сохранении постройки в существующих габаритах с выплатой штрафных санкций по факту самовольного строительства. Решение оформляется соответствующей выпиской из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, далее собственнику необходимо лишь исполнить данный протокол и выплатить штрафные санкции за изменение технико-экономических показателей недвижимого имущества расположенного на земельном участке, чтобы затем исключить недвижимость из Приложения №2 к постановлению Правительства Москвы №819-ПП и заключить Договор долгосрочной аренды данного земельного участка (если участок в аренде), что является завершающим этапом легализации объекта.

Последствия неузаконенного самостроя

Согласовать самовольное строительство бывает непросто: лишь профессионалы занимаются этим ежедневно. Для большинства процедура в новинку, поэтому всегда вызывает массу проблем. Но игнорировать законодательство Российской Федерации не стоит, так как это сулит проблемы. И речь идёт не только о запрете на строительство и штрафе, сумма которого может достигать миллиона рублей, но и предписании о сносе объекта.

Другие негативные последствия от возведения самостроя — запрет на распоряжение имуществом. Срочно продать строительный объект не получится, как и распорядиться им иным образом. Ваше недвижимое имущество отныне становится не инвестицией в будущее, а тяжким бременем, которое приходится нести несмотря ни на что.

Ещё хуже, если самовольная стройка привела к ситуациям опасным для жизни окружающих. Любой риск для здоровья граждан или нарушение прав собственника участка — повод выписать предписание о сносе неузаконенной постройки. И совсем неважно, сколько денег, усилий и труда вы потратили на строительство.

С подобными проблемами может столкнуться каждый собственник, если у него:

1. Отсутствует достаточное количество знаний о законодательстве РФ, регулирующим вопросы строительства.
2. Существует желание игнорировать законы во избежание лишней бумажной волокиты и расходов здесь и сейчас (платить и гораздо больше придётся потом).

Но последствия подобных шагов печальны: судебные разбирательства, серьёзные издержки и ещё больше подготовительной работы для легализации самостроя в Саратове. Причем вся эта работа может пойти прахом, так как суд способен принять решение не в вашу пользу. Также не стоит забывать, что штраф даже в случае дела, закрытого в вашу пользу, платить придётся.

Мы рекомендуем вам не создавать сложности на пустом месте и заранее подготовиться к предстоящей стройке, в том числе получив необходимые документы на строительство. Вы потратите на это время и деньги, но и то, и другое не идёт ни в какое сравнение с тем, сколько вы потратите в случае узаконивания самостроя через суд. Если этот совет вам уже не актуален, то рекомендуем обратиться к нашим экспертам, так как заниматься судебными разбирательствами в одиночку непросто.

Законодательство Российской Федерации предусматривает ряд условий и правил взаимодействия с самостроем. Так Градостроительный Кодекс Российской Федерации запрещает снос зданий, которые построили до начала действия Кодекса. Здания, которые находятся на земле право собственности которой не удалось доказать.

Кроме того, законодательство устанавливает сроки, в рамках которых нарушители должны ликвидировать самострой: от 3 месяцев до 3 лет. Это исключает возможность для быстрого сноса, который всегда чреват проблемами.