Что подразумевается под сервитутом земельного участка?
В ст. №271-274 ГК РФ сервитут на земельный надел упоминается в контексте особой формы обременения, благодаря которой расположенные по соседству участки могут полноценно функционировать за счет эксплуатации части территории другого участка, привилегированного по расположению.
К примеру, если пройти к своим владениям можно лишь, пересекая обременяемый надел, на последний стоит наложить сервитут. И тогда получится без проблем добраться до участка, имеющего менее удачное местоположение.
Российское законодательство определило несколько форм сервитутов. Все зависит от условий их возникновения.
Сервитуты могут быть:
- срочными и постоянными (учитывается срок, в течение которого действует обременение);
- публичными и частными (тут имеет значение, между кем было достигнуто соглашение — только между частниками или частниками и государством).
Но независимо от характера выданного сервитута за него придется платить. Конкретная сумма будет озвучена после того, как эксперты проведут оценку стоимости сервитута земельного участка.
Кто может оценивать сервитут?
В действующем на территории РФ законодательстве не прописан вопрос о том, на кого возлагается ответственность по определению стоимости оформляемого сервитута.
В Гражданском Кодексе говорится о том, что стоимость такой формы обременения должна быть установлена при урегулировании ряда вопросов еще до того, как заинтересованные стороны подпишут соглашения. Другими словами, законодатели дали возможность участникам сделки самим выполнять оценку сервитута. Эта одна из мер, позволяющих регулировать коммуникацию сторон.
Но данный процесс нельзя назвать легким. Ведь при подготовке отчета необходимо обращать внимание на те факторы, из-за которых хозяин обремененного надела может испытывать неудобства. В ГК РФ отсутствует прямой запрет на обращение в компании, предоставляющие оценочные услуги.
Это означает, что оценивать сервитут могут в те, кому принадлежат обремененные владения, и нанятые ими специалисты.
Что учитывается при оценке сервитута земельного надела?
При подсчете стоимости сервитута должны быть учтены факторы, влияющие на положение хозяина надела, который подлежит обременению. В связи с этим цена такого обязательства будет зависеть от таких параметров:
- реальных убытков, вызванных процессом оформления и дальнейшего использования сервитута на определенный земельный надел;
- упущенной выгоды из-за такого обременения (к примеру, владелец территории мог бы сдавать ее в аренду и иметь немалый доход);
- размера реального ущерба, возникшего из-за наложения сервитута. В результате пользоваться участком в полной мере не представляется возможным.
Конечная цена сервитута и размер платы за него (хоть и отчасти) складывается из данных величин. В формуле, применяемой для расчета, есть неизвестные. Ведь нельзя предугадать размер реального ущерба, упущенной выгоды и убытков. Иначе можно сильно завысить или, наоборот, занизить цену такого обременения.
Частный сервитут подразумевает проведение расчета по такому принципу: инициатор оформления сервитута (к примеру, ему нужно проложить инженерные коммуникации к своему участку через чужую территорию) может согласиться с требованиями, выдвинутыми хозяином обремененного владения, или же оспорить их.
В случае оспаривания требований требуется назначить процедуру, касающуюся судебного регулирования. В ходе нее суду предстоит проанализировать поступившие от сторон доказательства. И после этого он вынесет решение о том, какой должна быть итоговая сумма. Иногда не обойтись без привлечения независимой оценочной организации. Если это частный сервитут, то предстоит договориться лишь о сумме выплаты.
А вот с публичным обременением все не так просто. Государство редко выплачивает денежную компенсацию. Исключения составляют случаи, когда территория сильно страдает от какой-либо деятельности на ней.
Если наложение сервитута на земельные владения чревато сложностями их дальнейшей эксплуатации хозяином, то у государства есть два варианта: выкупить надел у частника или предоставить новый, который заменит утраченный. Во втором случае участок должен обладать такими же характеристиками, что и прежний.
Этапы оценки сервитута
Поскольку оценка сервитута является сложным процессом, для удобства его разбивают на несколько этапов. Каждый из них требуется немалых затрат сил и времени.
В рамках проведения оценки обременения необходимо:
- Подсчитать реальные убытки, которые понесет собственник надела. Нужно сопоставить рыночную стоимость 1 кв. м. земли в конкретной категории и площади, на которую планируется наложить обременение.
- Определить хотя бы приблизительно упущенную выгоду. Вычисляется та сумма денег, которой лишился хозяин территории после наложения обременения, если бы сдавал свои земли в аренду.
- Проанализировать реальный ущерб, сравнив то, сколько стоит определенный участок на рынке с обременением и без него. Нужно просто вычислить разницу.
Когда будет рассмотрено все, что входит в стоимость сервитута, можно подсчитать итоговую сумму, в которую обойдется обременение. Также требуется назначить ту величину, которую лицо, инициирующее процедуру, будет периодически уплачивать за сервитут.
Если по каким-то причинам не получается выполнять обязательства в рамках заключенного с третьими лицами контракта (к примеру, из-за оформления сервитута больше не действует договор аренды), то на данный факт следует обратить внимание, рассчитывая цену сервитута.
Когда обременение является краткосрочным, собственник вправе сам определить, в какую сумму обойдется пользование частью принадлежащей ему земли. В этом случае можно говорить о «принципе самостоятельного разумного определения». Подобное название применимо для бездокументального определения цены обременения и договоренности об использовании надела на словах. Этот вариант подойдет, если обе стороны согласны со стоимостью и не желают тратить много времени на письменное оформление.
Собственнику земли при установлении такой цены не придется заниматься расчетами. Он может установить ту сумму, что считает адекватной. Но перед этим стоит изучить условия рынка.
Разница в оценке частного и публичного сервитутов
Два этих вида обременения имеют определенные различия. Они проявляются и в процессе оценки их стоимости. К примеру, публичный сервитут способен обеспечить лишь те цели, что указаны в гражданском и земельном кодексах РФ. Вот основные из них:
- Проход и проезд на транспорте по территории чужого владения.
- Проведение ремонтных работ. Например, если нужно заменить инженерные коммуникации, обеспечивающие достойное качество проживания.
- Полноценное пользование водными ресурсами, находящимися на данном участке, к примеру, для водопоя домашних животных.
Публичный сервитут можно установить только по правилам, описанным в российском законодательстве. Соответствующее распоряжение выносят уполномоченные органы. В данном государственном акте прописывается стоимость обременения.
Оценивается публичный сервитут с учетом реального ущерба, причиненного наложением обременением, и затрат, которые хозяин земель в дальнейшем понесет, восстанавливая их.
Если значительного ущерба собственник надела не получил, и восстанавливать ничего не придется, то получается отрицательная плата за сервитут.
Подобный расклад возможен лишь в случае с публичным сервитутом, поскольку его инициируется не частное лицо, а государство.
Чтобы примерно определить базовую стоимость убытков, надо: рыночную цену 1 кв.м земли умножить на объем отчуждаемой территории (в процентном соотношении к общей площади надела).
Отчет об оценке сервитута земельного участка
Этот документ обязательно требуется, если сторонам не удалось договориться о стоимости обременения, и им потребовалась помощь специалистов из оценочной организации.
Такой отчет должен быть оформлен в письменном виде и иметь подпись оценщика, подготовившего документ. То, что все указанные сведения достоверны, а расчеты проверены, должно подтвердить руководство организации, поставив свою подпись.
Письменный отчет о том, что оценка выполнена, а экспертиза по установлению сервитута проведена, включает 5 частей.
Структура отчета об оценке сервитута земельного участка включает в себя:
- общую характеристику документа. Здесь представлена информация о лице, составляющем документ, в какие сроки и для кого объект подготавливался;
- перечень применявшихся для оценки стандартов;
- использованные методы установления стоимости обременения;
- указание объекта оценки и сроков, на который оформляется сервитут;
- текст заключения, содержащий подробную характеристику устанавливаемого обременения. Все это необходимо сопроводить ссылками на утвержденный проект договора. Обязательным является указание кадастровых характеристик надела. Отчет даже должен содержать данные о целях и сроках оформления сервитута. Еще в одной части приводятся подробные расчеты, где расшифровываются параметры, содержащиеся в тексте.
Необходимо приобщить отчет о расчете суммы, в которую обойдется сервитут, в полном виде к подписываемому соглашению, чтобы обосновать указанную в договоре стоимость. Оформить подобный отчет нужно в качестве самостоятельного приложения.
Если судом было вынесено решение, тогда отчет с помощью отчета одна из сторон сможет доказать собственную правоту. Или же предоставить эту бумагу, чтобы определить стоимость обременения территории.
Оценивать цену сервитута не так просто, как кажется. Это мероприятие проводится в несколько этапов. Но если разобраться с формулами, то вполне возможно выполнить самостоятельный расчет стоимости такого обременения.
Оценка сервитута экспертами компании «СЭПИР»
Чтобы самостоятельно не углубляться в тему, связанную с наложением сервитута, и не тратить время и силы на выполнение подсчета стоимости обременения, упущенной выгоды и реального ущерба, стоит обратиться к профессионалам.
Компания «ОСЭ» представлена на рынке не первый год. Наши сотрудники обладают достаточным опытом и багажом знаний, чтобы выполнять оценку не только квартир и частных домов, но также земельных наделов.
В кратчайшие сроки будет подготовлен отчет в соответствии с действующими правилами и нормативами, описанными в законодательстве. Этот документ, заверенный подписями и печатями, можно представить в суд в качестве доказательства. А еще подготовленный нашими специалистами отчет является обязательным приложением к договору между хозяином территории и получателем сервитута. Он позволит подтвердить ту сумму, что прописана в договоре, и обосновать ее.
Преимущества обращения в «ОСЭ»:
- Проведение бесплатных консультаций. Разъяснение дальнейших шагов: какую документацию собрать, куда обратиться, на какие результаты рассчитывать.
- Соблюдение строгой конфиденциальности. Личные данные клиента никогда не попадают к третьим лицам, в том числе злоумышленникам или конкурентам.
- Все услуги будут оказаны точно в срок. В этом плане на наших сотрудников можно положиться.
- Оказание юридической поддержки. Наши эксперты помогут подготовиться к проведению экспертизы или предстоящему судебному разбирательству. Будут оценены все риски и, наоборот, преимущества проведения мероприятий.
- В «ОСЭ» работают только эксперты с высокой квалификацией, для которых важен результат. А вот денежное вознаграждение является второстепенным моментом.
- У наших специалистов есть все необходимые разрешения и допуски СРО.
- Все условия сотрудничества является предельно прозрачными. Никаких пунктов мелким шрифтом в договоре нет.
Стоимость экспертизы кадастровой стоимости земли
| Регион | Цена от (руб) |
|---|---|
| Москва | 30 000 |
| Московская область | 30 000 |
Цены на услуги в 2024 году
| Услуга | Цена от (руб) |
|---|---|
| Независимая экспертиза после залива квартиры | 5 000 |
| Оценка рыночной ставки арендной платы | 25 000 |
| Оценка ремонта | 18 000 |
| Оценка ущерба после пожара | 50 000 |
| Финансово-технический аудит | 100 000 |
