Прежде, чем вносить изменения в конструкцию фасадной части объекта, необходимо получить разрешение от соответствующих органов. В противном случае владельцу здания будет выписан штраф. Ранее мы уже рассказывали о согласовании перепланировки внутренних помещений. Эта статья будет посвящена аналогичной процедуре по отношению к внешнему облику зданий.
Все жилые дома (МКД), а также нежилые объекты промышленного и общественного назначения в Москве в обязательном порядке имеет паспорт фасада. В процессе своей эксплуатации городские постройки претерпевают постоянные изменения. Их периодически реконструируют, ремонтируют или подвергают перепланировке.
Деятельность по согласованию фасадов регулируется Постановлением Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. N 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».
Вне зависимости от типа корректировки, все изменения в обязательном порядке необходимо согласовывать в соответствующих комитетах. Комиссии рассматривают обращение и выносят свой вердикт. В случае положительного заключения владельцу выдается разрешение на переделку фасада, с указанием последовательности работы, ее стоимости и т. п.
Паспорт на фасад здания содержит следующую информацию (в текстовом, графическом и электронном виде):
- локация объекта;
- число этажей;
- технические характеристики объекта (цвет, число и расположение оконных проемов, карнизов, балконов, декоративных элементов, кровли и пр.).
- данные по применяемым строительным и отделочным материалам для стеновых, кровельных, цокольных поверхностей;
- год возведения или реконструкции объекта.
Когда необходимо согласование изменения фасада?
Решение о внесении изменений во внешний архитектурный облик зданий принимает его собственник. Если права на собственность разделены между несколькими людьми, они должны прийти по этому вопросу к общему решению. При проведении простого перекрашивания наружной поверхности объекта целостность его конструкции не претерпевает изменений. Работы этого типа не требуются получение дополнительных разрешений от владельцев объекта. Полномочия по принятию решений относительно ремонтов фасада имеют управляющие компании или администрация населенного пункта.
Прежде, чем приступать к строительным работам, инженеры проводят разработку проектной документации. Используя в качестве ориентира готовый проект, специалисты заполняют проект колористического решения фасада (о нем будет сказано ниже). По завершению экспертных изысканий и согласований необходимо прийти с паспортом в московский комитет архитектуры.
Если владелец объекта планирует проведение реконструкции или капитального ремонта, процедура согласования изменений фасада является обязательной. Это относится ко всем проектам, предполагающим коррекцию наружных очертаний зданий. Все строительно-монтажные мероприятия этого типа подпадают под действующий порядок. Также в региональном законе прописано условие, согласно которому наружный образ архитектурного объекта в Москве должен соответствовать определенным требованиям.
Учитывая большую сложность процедуры согласования фасадов, прописанной в отечественном Градостроительном кодексе, хорошим решением будет обращение за помощью к профильным компаниям. Содействие профессионалов дает возможность собственникам правильно оформить все документы, сэкономив тем самым много времени и сил. Наши эксперты уже не первый год оказывают все услуги по архитектурно-строительному проектированию по конкурентным ценам.
ООО «ОСЭ» оказывает услуги по разработке проектно-технической документации, с последующей подачей в профильные комитеты для прохождения соответствующих процедур согласования..
Мы гарантируем правильное оформление проекта в процессе выполнения работ. В проектной документации будут зафиксировать следующие моменты:
- схема этажей, с указанием коррекции фасадов;
- техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки;
- фото фасадной стороны и схематические изображения архитектурных элементов и вывесок;
- фактические изменения фасадов (в пункте «архитектурные решения»).
Особенности согласования изменения внешнего облика здания
Подготовленный проект после последних изменений согласовывать в Комитете по архитектуре не нужно. В качестве ориентира для мероприятий по изменению внешнего вида строения выступают нормы Постановления правительства Москвы №432 от 27 июля 2012 г. В конечном итоге разрешение на реализацию монтажно-облицовочных мероприятий выдается компанией с допуском СРО на основании готового проекта и технического заключения.
Внешний облик нежилого сооружения претерпевает изменения в ходе перепланировки или реконструкции. Результаты проведенных работ фиксируются в проектной документации. Далее Госстройнадзор присылает владельцу соответствующее разрешение.
Права выдавать согласования по фасадам до 2018 года имел Городской комитет архитектуры. В настоящее время документы этим органом больше не принимаются. Правительство Москвы никаких поправок по этому вопросу пока не вносило. Для зданий, относящихся к категории памятников культурного наследия, разрешения на изменения фасадов выдает Департамент культурного наследия. Также есть вариант с разработкой присоединительного проекта.
Для объектов нежилого фонда согласование по фасадам требуется перед проведением их перепланировки и реконструкции. В первом случае речь идет об изменении количества окон и дверей, или корректировке их размеров. Также разрешение нужно получать, чтобы возвести тамбур, террасу, пристройку, проделать дополнительный вход в подвал или цокольное помещение. Все дополнительные архитектурные элементы должны быть некапитальными (без фундамента). Если проверка выявит в проекте характеристики, отличающиеся от разрешенных, строительные мероприятия признаются реконструкционными. Владельцу в таком случае может быть вынесено предупреждение или выписан штраф. Все начатые работы будут заморожены.
Внесение изменений в конструкцию дверей и окон
Эти мероприятия классифицируются, как корректировка фасада. Чаще всего их реализуют в комбинации с перепланировкой внутренних помещений. При подготовке проекта и технического заключения в этой ситуации необходимо зарегистрировать новую информацию (согласно Постановлению №432).
Готовый проект и техническое заключение является гарантией того, что владельцу недвижимости не будет выписан штраф. Составление схемы фасадных работ рекомендуется доверить опытным специалистам. Если проверка нагрянет внезапно, собственнику без наличия соответствующей документации будет сложно доказать, что здание не подвергалось реконструкционным изменениям.
Возведение тамбуров и террас
Наличие тамбурной конструкции является хорошей защитой для внутренних помещений от проникновения холода, жары, пыли, уличного шума. Для возведения тамбура в нежилом помещении разрешение не требуется.
Подобно окнам и дверям, локализация и размеры тамбура указывают в проекте. Однако площадь этого элемента не является частью общей площади недвижимости. Соответственно, в схеме тамбур не нумеруется. Чтобы зафиксировать информацию в плане объекта, за основу берут проект и техзаключение. При этом пристройка не должна иметь фундамента, а ее площадь не может превышать 15 м2. Порядок действий по отношению к террасам аналогичен (если они не имеют фундамента и отопительной системы).
Пандусы, лестничные конструкции
Пункты 3.13 и 3.14 Указа 432 содержат разрешения на возведение и оформление лестниц без предварительного согласования. Нормативы здесь такие же, как и по отношению к террасам (площадь до 15 м2, отсутствие фундамента и системы отопления).
Отдельностоящие нежилые постройки
Чтобы согласовать изменения фасадной поверхности отдельностоящего объекта, необходимо провести ряд действий:
- оценить и обработать исходную документацию;
- составить проект, оформить тех. заключение;
- если предполагаются земляные работы — получить ордер ОАТИ;
- согласовать готовый проект в Москомархитектуре.
- составить технический план, отравить документы в ЕГРН;
- дождаться выдачи новых документов.
За проведение согласования отвечают городские органы контроля, использующие для этого систему «Единое окно». За прием и оформлении договоров в МКА плата не взимается. Рассмотрев документацию, специалисты проводят исследование и съемку объекта.
Основные стадии утверждения перепланировки
Разрешение на проведение реконструкционных мероприятий в части внешнего архитектурного обликауполномочены выдавать органы надзора.
В ходе восстановления фасадов разрешается:
- корректировать площадь постройки;
- менять высоту, добавлять новые этажи;
- демонтировать старые архитектурные элементы и добавлять новые.
Любые работы по реконструкции нуждаются в предварительном согласовании: его реализуют на основе подготовленной проектной документации. В большинстве случаев мероприятия этого типа предполагают изменение площади здания. Фасад в этом случае является лишь частью общей схемы.
Чтобы пройти согласование изменения фасадов зданий в Москве необходимо обращаться в Москомархитектуру. Заранее необходимо определиться, идет ли речь об изменении объекта в целом, или только о коррекции его внешнего вида. В последнем случае внутренние элементы здания остаются в прежнем состоянии.
Основные виды фасадных изменений:
- возведение контурных деталей;
- изменение количества оконных и дверных проемов, коррекция их размеров и локализации;
- добавление декоративных элементов;
- отделка или покраска фасадной поверхности.
Любое декоративное изменение фасада здания необходимо согласовывать и вносить соответствующие пометки в колористический паспорт. На согласование наружной стороны строения требуется гораздо меньше времени и сил. Под колористическим паспортом объекта понимается юридическая документация, в которой содержатся данные относительно расцветки и отделки фасада. Перед тем, как вносить какие-то изменения, необходимо получить соответствующее разрешение в государственных органах. Документацию при этом необходимо переоформить. Чтобы согласовать замену фасадной части многоквартирных домов и нежилых объектов в пределах Московской области, можно воспользоваться услугами регионального портала.
Информация для владельцев здания, фасад которого подвергается изменениям
В ходе проведения реконструкции объекта обязательно затрагиваются его конструктивные элементы: поэтому при планировании работ следует позаботиться о безопасности для исполнителей. Использовать разрешается только те инструменты и оборудование, работа которых не принесет разрушений смежным элементам. С особой внимательностью следует применять отбойные молотки и мощные перфораторы. Перечень восстановительных мероприятий для МКД и нежилых объектов составляется с ориентиром на регламенты федеральных и региональных законов.
В ходе согласовательных процедур фасадов строений важно учитывать готовый проект реконструкции. Особенно это касается ситуаций, когда планируется возведение пристройки или добавление новых этажей. В указанном документе приводится перечень восстановительных операций, для которых готовят проект и проходят процедуру согласования:
- использование в качестве облицовочных материалов для фасада изделий из камня (натурального или искусственного);
- применение вентилируемых (навесных) фасадов;
- возведение балконов, лоджий, отапливаемых террас и пристроек с фундаментом;
- установка или корректировка наружных фасадных элементов (козырьков, панелей, навесов, витрин), без изменения опорных конструкций;
- возведение и демонтаж тамбурных и лестничных конструкций, выпирающих за пределы фасада;
- возведение дополнительных входных групп;
- коррекция формы, локации и размеров окон и дверей, монтаж новых элементов.
Согласовать изменения фасада требуется также при планировании косметических работ (покраске, шпатлевке, укладке декоративных панелей). Разрешение в этом случае выдает Московский Художественный совет.
Особенности согласования фасада многоквартирного дома
Нормативы владения общим имуществом содержат требования относительно исправности и хорошего санитарно-технического состояния фасадов МКД.
Обязательные к выполнению пункты по содержанию фасадов жилых домов:
- Периодическая диагностика наружной отделки и архитектурных элементов. В ходе обследования уполномоченное лицо фиксирует локализацию и размеры трещин, разрушений, отслаиваний отделки от основания. Также осмотру на предмет целостности подлежат водосточные трубы.
- Проверка технического состояния входов, подъездов, лестниц и информационных знаков.
- Фиксация всех обнаруженных дефектов опорных и ограждающих конструкций на лоджиях, балконах и террасах.
- Контроль состояния веранд и козырьков над входом в основные и подвальные помещения.
- Контроль за исправностью работы дверных доводчиков, пружин, ограничительных планок.
В случае обнаружения поломок или признаков износа разрабатывается порядок проведения ремонтных процедур. Согласовать изменения в многоквартирных зданиях необходимо также при строительстве новой входной группы в нежилое помещение (если оно расположено в жилых зданиях). Так, нормативы Жилищного кодекса предусматривают наличие в учреждениях общепита, торговли и оказании косметических услуг отдельного (дополнительного) входа.
Чаще всего в процессе организации нового входного блока приходится убирать старые подоконные панели. Если мероприятия этого типа осуществляются с присоединением элемента к общедомовому имуществу, то статья 36 ЖК РФ предполагает обязательный созыв собрания владельцев дома для принятия соответствующего решения коллегиально.
Внесение изменений в технический план
Финишные мероприятия по изменению внешнего облика объекта необходимо зарегистрировать в техническом плане. Как сказано в постановлении № 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется после получения соответствующего запроса от владельца. Перед оформлением технического плана в обязательном порядке осуществляются кадастровые процедуры силами инженеров с соответствующей квалификацией и допусками. Корректировки в техпаспорт вносятся на основании готового проекта и технического заключения.
В процессе проверочных процедур специалист фиксирует техническое и санитарное состояние здания, используя для этого текстовый и графический формат. При обнаружении несоответствий в документе ставятся соответствующие пометки. Центр строительно проектной экспертизы «ОСЭ» оказывает профессиональные услуги по сбору и подготовке документации для проведения согласования изменений фасадов объектов различного типа (жилых, нежилых, промышленных).
Стоимость подготовки проекта по изменению фасада
Любая корректировка фасадной поверхности реализуется на основании особого проекта, утвержденного Москомархитектурой.
На величину финансовых расходов и продолжительность проектирования влияют следующие факторы:
- проводилась ли подготовка исходных документов, проектной и колерной документации;
- расположен ли объект в охранной зоне;
- характеристики и число фасадных элементов;
- данные о геометрических особенностях и количеству строений в комплексе;
- особенности и количество архитектурных элементов (в некоторых случаях проводится их лазерное обмеривание и отрисовка);
- необходимость корректировки размеров или конфигурации примыкающих конструкций (крыльца, веранды, террасы);
- факт внесения изменений в схему внутренних помещения (эти моменты должны быть отражены в правоустанавливающей документации).
Любая корректировка фасада хорошо заметна со стороны. Если данная процедура была проведена без разрешения, владельцу будет выписан внушительный штраф. Продолжить работу можно будет только после прохождения процесса согласования. Чтобы соблюсти архитектурный облик постройки, необходимо получить подробные консультации от представителей Художественного совета Москомархитектуры. Для нежилых помещений процедура несколько отличается.
Возведение тамбуров, корректировка или вынесение дверных и оконных проемов реализуется в строгом соответствии с проектной документации. Владелец недвижимого имущества не всегда имеет компетенцию, чтобы дать оценку относительно подпадания запланированной работы под указанный регламент. Чтобы не допустить ошибку, сэкономить время и средства, лучше обратиться за помощью к нашим специалистам.
| Регион | Цена от (руб ) |
|---|---|
| Москва | 35 000 |
| Московская область | 33 000 |
Цены на другие услуги в 2024 году
| Услуга | Цена от (руб ) |
|---|---|
| Согласование перепланировки в нежилом здании | 100 000 |
| Подготовка проекта перепланировки | 35 000 |
| Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения | 30 000 |
Что надо знать перед заказом услуги?
Как согласовать новую входную группу в МКД?
Планируя сооружение новой входной группы в нежилом помещении многоквартирного дома, необходимо подготовить следующую документацию:
- технический паспорт, подтверждение владения недвижимостью;
- готовый проект, заключение о безопасности;
- запротоколированное согласие не менее 2/3 собственников здания;
- разрешение Роспотребнадзора;
- ордер ОАТИ;
- технический паспорт, чтобы зафиксировать корректировку данных в Росреестре.
В тех случаях, когда возведение дополнительной входной группы требует проведения земельных работ, перед началом строительных процедур нужно оформить ордер ОАТИ. Наличие этого документа в обязательном порядке требуется в случае, когда ремонтируемое помещение находится в подвале или цокольном этаже. Ордер выдает на основании заключения на запланированные мероприятия, выданного отделом подземных сооружений.
